4栋楼以上不重样！昆明要控制高层住宅外观
———这是正文的分割线———
小区建筑高度要错落有致、高层住宅外观将更加丰富多元、居住项目内会增设更多公共设施，以后接送孩子有望将车停到学校的地下空间，缓解临停造成的道路交通拥堵……这些小区/学校规划与设计方面的变化，实际上与我们的生活密切相关。
日前，昆明市自然资源与规划局发布了《昆明市城乡规划管理技术规定》，将自2022年12月1日起施行。
作为替代现行《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》的行政规范性文件，对昆明城市开发与建设提出了新的要求。
说到居住，饱受广大购房者诟病的莫过于昆明市场上高企的住宅容积率，由此带来的居住舒适度的缺憾，一直让昆明人有些介怀。
在新版规定中，针对建筑密度和容积率，在现行版本基础上进行了一些微调。而且，还增加了建筑高度指标，并结合用地性质，细化了对应的规划要求。
比如，现行版本中，低层住宅（1-3层）的用地指标为建筑密度≤35%，容积率＞1且≤1.1；在新版中，低层住宅规定建筑最高不超过18米，建筑密度≤43%，容积率＞1且≤1.2。
而现行版本要求，高层（十层及以上）建筑密度≤25%，容积率＞1且≤3.2；新版本中，更精细化地将高层住宅按楼层分为了两类，建筑密度均≤22%，最高容积率≤3.1。
整体来看，对比新老版本不难发现，新版在用地指标上，适当增加了低层住宅的建筑密度和容积率，同时，又适当下调了高层住宅的建筑密度和容积率。
大有通过不同高度住宅用地指标微调，在建筑密度与容积率之间寻求平衡的意味。
值得一提的是，针对低层与高层住宅，在新版规划设计中明确：同一地块内不应采取低层与高层住宅建筑组合的形式。
同时要求，住宅项目中的商业与居住功能应当相对分离，鼓励将商业集中布置或按照商业内街布置。
也就意味着，在新版规定实施后，同一地块内，将避免出现住宅“高低配”的组合形式，使开发商在同一个地块内通过建筑高低搭配来平衡容积率变得更加困难。
而新版规定对于商业与居住功能分离的强调，则能让居住更纯粹，体验更好。
除此之外，针对建筑外观和天际线轮廓，新版规定中也做了如下要求：
也就是说，在未来，同一地块的建筑，在高度上将会更加错落有致，建筑外观也会更加丰富多元。
对于新版规定中“高层住宅建筑外观不应出现连续5栋及以上相同重复”的描述，可能有些难以理解，不妨我们通过直观的图片来阐述这种要求的用意。
昆明市中心区某项目实拍
通过图片可以看出，该项目巧克力色的外立面非常抢眼，而且，由于各楼栋的建筑外观和颜色几乎相同，在鸟瞰视野中是一片深褐色的建筑，建筑的差异性不太明显，视觉传达的美感和丰富度也大打折扣。
因此，新版规定中对于高层建筑外观相同度的限制，一定程度上就是要规避城市建筑的千篇一律。
而这样的规定，无疑给市场上的一些大盘提出了更高的要求：在项目建设中，既要在建筑高度上塑造丰富的城市天际线，又要在建筑外观上体现多样的建筑形态。
除了居住本身之外，新版规定在配套方面也给出了更加明晰的要求。
拿基本公共服务设施配建标准来看，新版规定对于居住项目养老服务设施和社区综合服务设施的配建标准进行了优化。
同时，在新版规定的配建类别中，新增了生活垃圾分类设施、邮件及快件送达设施，使得围绕居住的功能性配套更加完整和丰富。
当然，基于居住的功能性配套的完善，在增加开发商配建成本的同时，也向开发商提出了更高的要求——如何统筹规划各功能配套，最大化地带来居住便利性？如何统一不同功能的配套，做到毫无违和感又互不干扰？
对于购房者来说，在选购房源时，要注意各功能配套可能对居住的影响。
比如现实中，很多人比较介意的公共厕所，这并不是开发商非要在小区内配建公厕，而是配建标准的要求。因此，在买房时需要特别留意，并详细了解清楚，以免入住才追悔莫及。
除了基本公共服务设施配建外，广受关注的教育设施的配建，也有明确的标准。
在教育设施的配套中，以新建项目居住人口规模来匹配相应的教育设置，对照相应的指标来看，与现行版本基本保持一致，仅进一步明确和完善了幼儿园18㎡/人的生均用地合格标准。
根据教育设施的设置来看，与人口规模有着极强的正相关性。对照上表，新建地块规划人口达5000人（户），即需要配建一所至少9班的幼儿园。
在用地规划上，教育配套是一种强制性要求，一般在开发商拿地时就会明确是否需要配建教育设施，需要配建的教育设施是什么样的学制等。
值得注意的是，虽然新老版本均有规定，单个幼儿园规模原则上不超过360人。但在新版规定中特意增加了如下内容：
每个幼儿园应增配不小于200㎡的建筑面积作为托儿所。
从这种变化中可以看出，新版规定在有意识地引导解决3岁以下婴幼儿托育设施严重不足的问题。
除此之外，新版规定还提到：鼓励利用中小学的运动场等地下空间解决接送学生的临时停车需求。
也就意味着，以后接送孩子，家长有望将车停到学校的地下空间，从而缓解上下学时段家长因接送还在临停造成交通拥堵的问题。
点击阅读更多原创内容
说到停车的问题，在新版规定中也有相应的调整优化。
对照来看，新版规定中取消了廉租房的分类。同时，在现行版本的基础上，为了进一步鼓励利用公共交通出行，现状及已开工建设的轨道交通站点500米范围内的行政办公、文化设施、商业、商务办公建设项目，在政策范围内可适当减少配建机动车车位，但不得少于配建指标最小值的0.75倍。
在具体的配建指标上，新版规定对商务、商业（含酒店、旅馆）及娱乐设施的非机动车位配比大幅下调，由现行的100㎡地上建筑面积（包括地下商业建筑面积）配建2个非机动车车位下调至1个。
同时，针对医院的车位配比，由原来100㎡地上建筑面积配建1个机动车位上调至配建1.2个，对应地提高了医院的停车载荷量。
在停车面积最小值指标中，新老版本保持一致，并未有新的调整。
新版中停车面积最小值
只是，在新版规定中，对于车位充电桩配建提出了新的要求：
新建住宅应当100%预留建设安装条件，10%的停车位建成充电设施且实际建成不低于20个；新建公共建筑物停车场、社会公共停车场、公共文化娱乐场所停车场，按照不低于15%的车位比例建设以快充为主的充电设施。
此外，新版规定还将残疾人停车泊位配比大幅提升，并明确：子母车位应当按照一个车位进行数量核算。
——————————————
总的来看，新的《昆明市城乡规划管理技术规定》，是基于现行版本修订而来，从建设用地规划管理、公共服务设施配建标准、建筑设计与间距规范、建筑退距要求、城市空间景观塑造、车位配比标准、地下空间开发与利用等不同维度，优化和完善了城乡规划管理，为昆明城市开发与规划建设提供着依据。
而且，相比现行版本，新版本在适用范围上做了相应的调整。
即从原《昆明市城市总体规划》确定的城市规划区调整为五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、晋宁区及高新区、经开区、度假区、阳宗海的城乡规划、设计与建设、管理等相关活动，其他区域参照本规定执行。
在整体适用范围上，进一步加强了对晋宁区和阳宗海风景名胜区城乡规划、设计与建设的管理。
作为行政规范性文件，《昆明市城乡规划管理技术规定》涵盖面非常广，涉及的内容非常多，且有很强专业性。
因此，以上仅选取与广大购房者息息相关的部分内容进行简要概述，如需了解全部内容，可通过左下方“阅读原文”查看。
-- END --
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【文锋说房 loushi0871】【寰云聊城改 kmls000】；云南好房研究院：公众号【云南好房】留言美三代，点赞富一生！